세제·공급·대출 3대 축으로 이어진 정부 정책
올해 정부는 세제 개편안을 시작으로 부동산 공급 대책, 대출 규제까지 순차적으로 정책을 발표해왔습니다. 이 가운데 시장의 가장 큰 관심을 받은 것은 단연 그린벨트(개발제한구역) 해제 여부입니다. 과거 여러 정부에서 후보로만 거론되고 실제 추진까지 이어지지 못했던 수도권 그린벨트 해제 카드가, 이번에는 실제 정책으로 구체화되는 모습을 보이고 있습니다.
8·13 공급대책 – 23만호 공급, 그린벨트 해제 포함
지난 8월 13일 국토교통부는 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 발표했습니다. 핵심 내용은 수도권에 신규 택지 10만 가구를 포함해 총 23만호 이상을 공급하겠다는 것으로, 이 중 상당 부분이 그린벨트 해제를 통해 확보됩니다.
1차로 공개된 후보지는 서울 강서구 염창공원, 경기 남양주 와부읍, 경기 광주 장지동 등 3곳이며, 이곳에서 약 2만7,000가구를 공급해 2029년 착공을 목표로 하고 있습니다. 서울 강서구 염창공원은 2006년 민간 개발사업이 무산된 이후 20년 가까이 방치돼온 부지로, 청년·무주택 서민을 위한 주택 1,000호가 들어설 예정입니다. 경기 광주 장지동에는 수서~광주선 인근 역세권에 4,500호가 공급됩니다.
다만 시장이 가장 주목했던 강남권 그린벨트와 용산 등 서울 핵심 입지는 이번 1차 발표에서 빠졌습니다.
남은 7만3,000가구+α, 서울 그린벨트가 최대 변수
정부는 8·13 대책에서 예고한 나머지 7만3,000가구+α 규모의 신규 공공택지를 9월 말에서 10월 초 사이 추가로 발표할 계획입니다. 국토부 1차관은 라디오 인터뷰에서 행정절차를 최대한 앞당겨 9월 말이나 10월 초 발표를 목표로 하고 있다고 밝힌 바 있습니다.
이 물량의 상당 부분이 서울 그린벨트에서 나올 것이라는 관측이 많았습니다. 실제로 정부는 신규 택지 발표 전 투기 수요를 차단하기 위해 서울 및 인접 수도권 그린벨트 약 503.82㎢를 연말까지 토지거래허가구역으로 한시 지정했습니다. 서울에서는 중구·용산구·성동구·동대문구·영등포구·동작구를 제외한 19개 자치구의 녹지가 대상에 포함됐으며, 이는 서울 전체 면적의 약 25%에 해당하는 규모입니다.
서초구 내곡동 예비군훈련장 일대, 강남구 세곡·자곡동, 수서차량기지 주변, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근 등이 유력한 후보지로 거론돼 왔습니다. 경기권에서는 하남 감북지구도 후보군에 이름을 올렸습니다.
서울시 반대에 부딪힌 그린벨트 해제
그러나 서울시는 녹지 보존을 이유로 그린벨트 해제에 강하게 반대해왔습니다. 특히 용산어린이정원에 주택을 공급하는 방안을 두고 정부와 서울시의 입장 차가 컸습니다.
이런 갈등 끝에 8월 26일 국토부 장관과 서울시장의 2차 회동에서 중요한 결정이 나왔습니다. 연내 추가 발표될 7만3,000가구 규모의 신규 택지에서 서울 내 그린벨트와 용산공원 부지를 제외하기로 한 것입니다. 이에 따라 9월 초 보도에서는 서울 지역 그린벨트 물량이 이번 후보지에서 빠지고, 추가 공급은 경기권 중심으로 진행될 가능성이 커졌다고 전해졌습니다. 국토부 1차관 역시 최근 브리핑에서 서울 물량은 이번 발표에 포함되지 않는다는 점을 확인했습니다.
정부 관계자는 그린벨트라고 해서 일률적으로 후보지를 정하는 것이 아니라 토지 이용 현황, 취락 형성 여부, 이상거래 정황 등을 종합적으로 살펴보고 있다고 설명했습니다.
실효성 논란 – “공급까지 시차가 너무 크다”
그린벨트 해제를 둘러싼 전문가들의 시각은 엇갈립니다. 부동산 업계 일각에서는 그린벨트 해제가 공급 확대 자체에는 효과가 있을 수 있지만, 보상 절차와 사업 기간을 고려할 때 기대감만으로 토지가격이 먼저 오르거나 투기 수요가 유입될 위험이 있다는 지적이 나옵니다. 사업성이 확보되고 실수요를 흡수할 수 있는 부지를 신중하게 선별해야 한다는 조언도 이어집니다.
반면 서울을 중심으로 한 주택 부족 문제가 이미 심각한 만큼, 그린벨트 해제 논의 자체가 중장기적으로 투자자들의 관심을 끄는 요인이 될 것이라는 분석도 있습니다. 다만 착공 이후 실제 입주까지 통상 3~4년 이상 소요되는 점을 감안하면, 그린벨트 해제가 단기적인 공급난 해소에는 한계가 있다는 데는 대체로 의견이 모아지고 있습니다. 대표적 사례로 거론되는 서초구 서리풀지구는 그린벨트 해제 이후에도 보상 이견과 주민 반발로 사업이 지연되고 있는 상황입니다.
정리하면 현재 흐름은 다음과 같습니다.
- 1차 확정 물량: 서울 강서 염창공원·경기 남양주·경기 광주 등 3곳, 약 2만7,000가구 (2029년 착공 목표)
- 2차 발표 예정 물량: 7만3,000가구+α, 9월 말~10월 초 발표 예정
- 서울 그린벨트·용산공원: 이번 2차 발표에서는 제외, 경기권 중심으로 재편될 가능성
- 투기 방지 조치: 서울 및 인접 수도권 그린벨트 약 503.82㎢, 연말까지 토지거래허가구역 한시 지정
서울 핵심지 그린벨트 해제는 이번엔 보류됐지만, 정부가 연내 추가 공급 필요성을 지속적으로 언급하고 있는 만큼 후속 논의는 계속될 가능성이 높습니다. 국토부 장관도 용산공원과 어린이정원 등 대규모 유휴부지 활용 방안을 서울시와 계속 협의하겠다는 입장을 밝힌 상태입니다. 9월 말~10월 초로 예정된 2차 신규택지 발표 결과가 향후 그린벨트 해제 논의의 방향성을 가늠할 중요한 분기점이 될 전망입니다.